Что такое финансовая аренда

Финансовая аренда – тип отношений между владельцем имущества и его арендатором, при котором предусмотрен переход права собственности от первого ко второму через определённый договором срок аренды.

Согласно договору финансовой аренды, лизингодатель приобретает определённое имущество, оформляет его на себя и передаёт лизингополучателю во временное пользование. Лизингодатель, соответственно, принимает указанное имущество, которое использует в предпринимательской деятельности за установленную плату.

Когда подходит к концу срок действия договора финансовой аренды, лизингополучатель имеет право выкупить имущество по остаточной (или льготной) стоимости, а также передать его в счёт покупки нового. Аналогичное право, как правило, предусмотрено и на случай досрочного расторжения договора.

Что такое оперативный лизинг

Ещё один термин, нередко возникающий в контексте финансовой аренды имущества – оперативный лизинг (иногда используется и понятие «сервисный лизинг» – это то же самое). Оперативный лизинг отличается тем, что договор заключается не на весь срок амортизации оборудования, а на более короткий период.

В такой лизинг, как правило, приобретается относительно недорогое оборудование, которое быстро устаревает и требует обновлений. Наиболее характерный пример – компьютеры и оргтехника. Нередко в оперативный лизинг предоставляются, например, офисные кофемашины. Фактически, это имущество не выкупается арендатором, а только используется, после чего – меняется на новое, более современное.

Кроме того, оперативный лизинг активно применяется при покупке техники, требующей регулярного обслуживания. Здесь наиболее понятный пример – грузовые автомобили, строительная техника, железнодорожный транспорт.

Среди преимуществ оперативного лизинга для предпринимателя можно выделить как раз возможность регулярно обновлять имущество, всегда использовать в деятельности самое современное оборудование и передовую технику. В период сервисного обслуживания или ремонта лизингодатель предоставляет имуществу замену (например, «подменный автомобиль»), что позволяет не прерывать технологические процессы. Кроме того, оперативный лизинг можно экстренно прервать (например, в случае прекращения предпринимательской деятельности), просто вернув оборудование лизингодателю. Предприниматель при этом избегает значительных расходов и убытков, обычно связанных с ликвидацией предприятия.

Большим плюсом для бизнесмена является и возможность пользоваться сервисными услугами лизингодателя, а не нанимать собственный обслуживающий (и непрофильный для предпринимателя) персонал.

Что такое возвратный лизинг

Возвратный лизинг (иногда ещё встречается название «обратный лизинг») – ещё один вариант финансовой аренды, встречающийся в предпринимательской практике всё чаще (хотя и всё равно довольно редко). По смыслу такая аренда более всего напоминает залоговое кредитование.

Предприниматель передаёт имущество в собственность лизингодателю (например, банку) и тут же заключает с ним договор финансовой аренды (т.е. начинает выкупать имущество обратно). Фактически, при таком подходе пользователь имущества остаётся тем же, а меняется только формальный собственник. Продавец (бывший владелец, а теперь – арендатор имущества) получает в своё распоряжение финансовые средства, которые может использовать для развития бизнеса. А лизингодатель получает ликвидный залог в виде обеспечения.

Подобная схема привлечения финансовых ресурсов, как правило, применяется в экстренных ситуациях, когда предпринимателю нужно быстро пополнить оборотные средства или рассчитаться по иным обязательствам. Разумеется, появляется риск утраты имущества в случае невозможности рассчитываться по договору аренды.

Что можно приобрести в финансовую аренду

По большому счёту договор финансовой аренды позволяет приобрести практически любое имущество. Чаще всего подобные схемы используются для покупки автомобильного транспорта и строительной техники, промышленного и торгового оборудования, а также недвижимости. Давайте остановимся на каждом из направлений чуть более подробно.

Финансовая аренда автотранспорта (аренда с выкупом)

Наибольшее распространение аренда с выкупом получила в связи с развитием такси. Автомобиль – крупная покупка и доступна далеко не каждому. Не имея материальной возможности оплатить полную стоимость машины, люди вынуждены прибегать к различным финансовым схемам. Наиболее простая из них – кредит под залог самого автомобиля или так называемый «автокредит». Однако и кредит доступен не всем. У кого-то уже есть невыплаченные обязательства, кому-то не собрать средства на первый взнос (авансовый платёж). Многим отказывают банки – по разным причинам (нет регистрации в регионе, плохая кредитная история, неподтверждённый доход и так далее).

Аренда автомобилей с выкупом стала для таксистов простым и понятным способом приобретения машины. Кстати, подобные схемы появились не недавно – уже в советских таксопарках финансовая аренда была весьма распространённым явлением. Отработав на машине несколько лет, водитель мог оформить её в собственность или продать на вторичном рынке. При этом, как правило, шофёр тут же пересаживался на новую рабочую машину.

Смысл аренды с выкупом (финансовой аренды) заключается в том, что по истечении срока проката предмет аренды переходит в собственность арендатора. Разумеется, если им не были нарушены условия договора. К слову, на рынке аренды автомобилей с выкупом не так редки случаи недобросовестных действий со стороны арендодателей. Они искусственно создают условия, в которых арендатор не сможет претендовать на переход права собственности. В какой-то момент арендодатель разрывает договор финансовой аренды и сдаёт автомобиль другому водителю, увеличивая таким образом свой доход с каждой единицы техники.

Чтобы избежать подобных ситуаций, как раз и нужно хорошенько разобраться в том, как составить договор финансовой аренды. Об этом мы расскажем в нашей статье – чуть ниже.

Финансовая аренда (лизинг) оборудования

Лизинг промышленного оборудования – тоже довольно распространённая схема финансирования, достаточно выгодная для предпринимателя. Давайте посмотрим, чем выгоден предпринимателю лизинг. Вот лишь несколько наиболее значимых плюсов подобной схемы финансирования покупки оборудования:

• Отсутствие необходимости вкладывать собственные средства в покупку оборудования. Как правило, достаточно небольшого авансового платежа, а в некоторых случаях и он не нужен.
• Равномерное распределение стоимости оборудования по всему сроку его эксплуатации.
• Отсутствие необходимости платить налог на имущество и ещё ряд налогов – предмет лизинга, как правило, находится на балансе лизингодателя (лизинговой компании или производителя оборудования).
• Упрощение бухгалтерского учёта на стороне предпринимателя – не нужно начислять амортизацию оборудования и учитывать его по основным средствам.
• Возможность своевременного обновления оборудования без привлечения дополнительных финансовых ресурсов – достаточно лишь произвести перерасчёт платежей и заключить новый договор финансовой аренды (лизинга).
• Отсутствие необходимости реализовывать вышедшее из эксплуатации оборудование – как правило, оно просто передаётся лизингодателю в зачёт по программам «трейд-ин», как первый взнос за более современные машины.

Разумеется, есть у финансовой аренды и свои недостатки. О них мы обязательно расскажем в соответствующем разделе этой статьи.

Финансовая аренда недвижимости

Собственная недвижимость остаётся для большинства малых и средних предпринимателей несбыточной мечтой. Финансовая аренда (лизинг) помещений – относительно простая возможность всё-таки стать собственником недвижимости.

Практически, лизинг недвижимости – та же ипотека, только наоборот. По ипотечному договору собственником имущества становится заёмщик, то есть это кредит с обеспечением. При лизинге собственность остаётся на балансе лизингодателя, а покупатель в течение всего срока финансовой аренды считается арендатором.

Преимущества финансовой аренды недвижимости для предпринимателя – те же, что при лизинге автомобилей или промышленного оборудования. Главные из них – относительно низкий порог входа и освобождение от целой россыпи налогов. Правда, и переплата по договору финансовой аренды может быть весьма значительной – гораздо выше, чем при ипотеке.

Недостатки финансовой аренды

Несмотря на огромное количество преимуществ финансовой аренды, разумеется, есть у этого способа привлечения финансирования и обратная сторона. О том, насколько для него критичны эти (и, вероятно, многие ещё) недостатки, каждый предприниматель должен подумать сам, с учётом специфики его бизнеса и текущих возможностей. Учитывайте, что приведённый список не является исчерпывающим.

• Более высокая переплата (в сравнении с другими видами лизинга).
• Необходимость внесения авансового платежа.
• Наличие финансовой неустойки при досрочном расторжении договора финансовой аренды.
• Некоторые виды краткосрочной финансовой аренды не попадают под действия закона «О финансовой аренде (лизинге)» и связанные с ним льготы – регулируются согласно ГК. В частности, этот пункт касается многих договоров оперативного лизинга.
• Большая защита интересов лизингодателя, чем лизингополучателя.

Для большинства предпринимателей все перечисленные недостатки легко перекрываются достаточно низким порогом входа в отношения с арендодателем. И действительно, для заключения договора финансовой аренды, как правило, не нужно ни собирать огромного количества документов, ни проходить скоринг, как при обычном лизинге или традиционном банковском кредитовании. Тем не менее, знать об имеющихся недостатках и понимать, как они будут влиять на предпринимательскую деятельность – крайне важно.

Как составить договор финансовой аренды (лизинга)

В подавляющем большинстве случаев договор финансовой аренды составляется арендодателем. Это ни в коем случае не обязывает арендатора занимать пассивную позицию. Всегда внимательно читайте договор, уточняйте нюансы, настаивайте на необходимых изменениях и дополнениях. Особое внимание стоит уделить приложениями к договору, в которых прописаны конкретные условия, суммы, сроки, взаимные обязательства сторон. Разумеется, необходимо внимательно изучить те части контракта, которые прописаны мелким шрифтом – именно таким образом недобросовестные партнёры нередко пытаются скрыть какие-то важные нюансы

Не спешите подписывать договор. Возьмите его с собой, чтобы показать юристу или хотя бы внимательно прочитать «на свежую голову». По неясным причинам многие предприниматели (особенно начинающие) относятся к договорам достаточно формально. Между тем, в любой непонятной ситуации именно договор поможет доказать свою правоту – в том числе и в суде. Договор является самым надёжным подтверждением намерений сторон, при разрешении конфликтных ситуаций именно буква договора будет определять, кто прав, а кто виноват. Если учитывать, что по договорам финансовой аренды нередко привлекается дорогостоящее имущество (автомобили, оборудование и даже недвижимость), ущерб от неграмотно составленного договора может превысить все мыслимые пределы. Предпринимателю хорошо бы понимать, что участие профессионального юриста в составлении договора финансовой аренды – более чем разумная инвестиция в своё спокойствие и безопасность сделки.

Форма договора финансовой аренды (лизинга)

Гражданский кодекс Российской Федерации однозначно требует заключать подобные договоры в письменном виде. Вопреки распространённому мнению письменная форма является обязательной для всех договоров финансовой аренды (лизинга) – вне зависимости от срока действия договора, стоимости имущества и формы собственности сторон.

В интернете легко найти шаблон договора лизинга (договора финансовой аренды), но мы рекомендуем подойти к вопросу более серьёзно – составить документ самостоятельно или заказать у профессионального юриста.

Стороны в договоре финансовой аренды (лизинга)

Если говорить о договоре лизинга, сторонами по нему будут «Лизингодатель» и «Лизингополучатель». Первый, соответственно, покупает имущество и передаёт в пользование второму, а второй принимает имущество в пользование и обязуется своевременно вносить лизинговые платежи. В случае с договором финансовой аренды, «Лизингодатель» превратится в «Арендодателя», а «Лизингополучатель» – в «Арендатора». Платежи при этом будут именоваться «арендными».

Предмет договора финансовой аренды (лизинга)

Предмет договора финансовой аренды (договора лизинга) – непотребляемое имущество. То есть такое имущество, которое не расходуется во время использования. Кирпичи приобрести в лизинг нельзя, а самосвал – можно.

Подробное описание предмета лизинга – одно из самых существенных условий в договоре финансовой аренды. Часто именно это описание занимает наибольшее количество страниц. Крайне важны не только основные характеристики, но и индивидуальные особенности приобретаемого имущества. Необходимо такое описание, по которому предмет лизинга можно будет идентифицировать безошибочно.

Срок действия договора финансовой аренды

По общему правилу, срок действия договора лизинга (финансовой аренды) стороны определяют сами. При этом выделяют краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные и даже бессрочные договоры.

Как правило, срок лизинга не превышает срока амортизации имущества. Если срок лизинга ощутимо короче срока амортизации, как правило, говорят об оперативном лизинге – более подробно мы говорили о нём выше.

Прочие существенные условия договора финансовой аренды

Помимо уже обозначенных, в договоре финансовой аренды (лизинга) стоит прописать и ряд других существенных условий. Одно из них – порядок перехода права собственности на предмет договора к лизингополучателю (арендатору). Причём, такое право может перейти как после завершения срока действия договора, так и досрочно.

Ещё одно значительное для договора финансовой аренды условие – цена договора, то есть величина суммарной лизинговой выплаты. Несмотря на то, что она, как бы, вытекает из графика платежей и срока лизинга – мы рекомендуем указывать цену договора целым числом. Причём этот совет полностью вытекает из опыта разрешения конфликтов в суде.

Выкупная стоимость предмета лизинга – тоже крайне важное условия для договора финансовой аренды. Статья 28 164-ФЗ запрещает выкупные платежи дороже 25% изначальной стоимости предмета лизинга. Законодатель уверен – если выкупная цена выше, аренду нельзя считать финансовой. Меньший порог не ограничен, часто встречаются договоры финансовой аренды с нулевой или формальной выкупной стоимостью (например, 1 рубль).

Во многих договорах финансовой аренды указывается Продавец имущества. Например, при аренде автомобилей с выкупом это может быть официальный дилер, при лизинге недвижимости – застройщик, при финансовой аренде оборудования – производитель. Несмотря на то, что формально Продавец не является стороной по договору, определённое участие в сделке он принимает, и субъектом по договору скорее является, чем нет. Если Продавец принципиален для одной из сторон – мы рекомендуем вводить его в договор финансовой аренды.

Порядок бесспорного взыскания имущества

Требует включения в договор финансовой аренды и порядок бесспорного взыскания имущества – несмотря на то, что соответствующие права лизингодателя прописаны в законодательстве.

Как правило, арендодатель получает право на бесспорное взыскание имущества в одном из следующих случаев:

• если арендатор будет использовать имущество по запрещённому договором назначению;
• если имущество сдаётся в сублизинг (субраренду) без надлежаще оформленного разрешения лизингодателя;
• если имущество не содержится в исправном состоянии, из-за чего страдают его потребительские свойства;
• плата за пользование имуществом не вносится более двух раз подряд по истечении установленного договором срока оплаты.

Кроме того, мы рекомендуем включать в соответствующий раздел договора финансовой аренды описание порядка восстановления прав лизингополучателя (арендатора) и максимальные сроки, в которые оно возможно, в случае исполнения арендатором нарушенных прежде обязательств.

Вместо послесловия

Договор финансовой аренды лишь на первый взгляд кажется простым и предельно понятным. На деле, такие договоры всегда связаны с правами на достаточно дорогостоящее и значимое для предпринимателя имуществ. Утрата таких прав может стать неразрешимой проблемой для бизнеса и даже поставить под угрозу сам факт его существования – привести к банкротству.

Именно по этой причине необходимо всегда уделять большое внимание составлению договоров финансовой аренды. Мы рекомендуем всегда привлекать для этого квалифицированных юристов – прорабатывать с ними даже те образцы договоров, которые предоставляются лизингодателем. Помните, что в договор всегда можно внести какие-то правки или заключить дополнительные соглашения, если значимые для вас условия не прописаны в предложенном варианте.