Аренда с сюрпризом: о чем нужно знать, заключая договор с ТЦ

Вы нашли хорошее место для продаж в торговом центре, привлекательная местность, подходящая планировка, поток покупателей. Заключили договор аренды, проверили стоимость аренды и вас она устроила. Но во происходит форс-мажор, и вот уже арендодатель отказывается оплачивать ремонт, поднимает стоимость арендной платы, выписывает штрафы. Говорить бесполезно, ведь договор уже подписан. Чтобы не возникло казусов, советуем изучить пункты ниже.

Законодательство

Первое, что нужно и важно изучить перед рассмотрением договора – это законодательную базу отношений арендатора и арендодателя. Большинство бизнесов считает, что в договоре можно прописать любые удовлетворяющие стороны положения, но нет. Гражданский кодекс и подзаконные акты содержат четкие требования, которые: ложатся в основу договора и соблюдаются в процессе действия аренды.

Главное и основное – предмет договора. Все индивидуальные характеристики, отделяющие ваше помещение о других в торговом центре, должны быть прописаны прямо в тексте. Иначе будет считаться, что стороны не согласовали предмет договора, да и сам договор можно подставить под сомнение.

Если же вы упустили предмет в тексте договора, то конкретизирующие объект аренды положения могут быть закреплены в приложении к нему. Приложение – неотъемлемая часть договора и позволяет соблюсти требования законодательства.

Далее стоит посмотреть на требования законодательства относительно рода деятельности, которым занимается ваш бизнес. Все-таки пекарня и магазин одежды оцениваются как разные виды деятельности, к ним разные требования, и к месту ведения бизнеса они тоже разные. При выявлении несоблюдения требований ведения бизнеса в арендуемом помещении бизнес могу остановить до соблюдения полного списка требований. Чтобы не допускать подобного, предприниматель должен выявить все нормы законов и подзаконных актов, обязательных к соблюдению. Это поможет при переговорах с арендодателем узнать, все ли характеристики имеет помещение для вашего бизнеса, и возможно ли его переоборудование. Если самостоятельно разобраться со всеми нормативными актами сложно, обратитесь в юридическую компанию, которая поможет найти все обязательные пункты закона.

Право на корректировки

Обычно арендодатели используют типовые формы договоров аренды – максимальная ответственность при минимальны правах арендатора. Однако предприниматели могут изменять условия договора (ч.4. ст. 421 ГК РФ). Неудобные пункты нужно обсудить и скорректировать, чтобы собственник не отказал, и вы с помещением остались. Ну а если договор вы уже подписали, то можно обсудить перезаключение на новый срок.

Пункты договора

1. Описание помещения. В договоре аренды пишут информацию о помещении, как объекте договора: его адрес, этаж, площадь, номер. Если это торговый островок, то обозначают в копии плана этажа с границами места (экспликации). При отсутствии описания помещения в договоре считается, что стороны не договорились (согласно ч.3. ст. 607 ГК РФ).

Стоит проверить, то ли помещение описано в договоре, которое вы хотите взять.  Иногда арендодатель намеренно подсовывает не то помещение, или это может произойти по ошибке менеджера арендодателя.

1. Сумма арендной платы. Итоговая сумма оплаты складывается не только за саму площадь помещения. Сюда включаются коммунальные платежи, уборка, охрана, реклама внутри и снаружи ТЦ (не всегда).
2. Повышение арендной платы. По закону (ч.3. ст. 614 ГК РФ) можно поднимать стоимость аренды не чаще 1 раза в год.
3. Сроки первого платежа по аренде. Когда вы только подписали договор, торговли еще нет и надо делать ремонт. Некоторые владельцы идут навстречу и снижают стоимость платежа или совсем его снимают до начала работы магазина. Узнайте у собственника, есть ли такая опция.

Если опции нет, то убедитесь, что первый платеж будет совершен только после подписания акта.

1. Срок действия аренды. Можно заключить договор на год, меньше года или бессрочно. Если срок больше года, то необходимо зарегистрировать договор в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Чтобы не платить госпошлину за это, обычно заключают договор на срок меньше года или 11 месяцев.

Продлить договор аренды нельзя, каждый год придется оформлять новый. Тогда арендатор может законно поднять стоимость аренды.

1. Преимущественное право аренды на новый срок. Если прошествии срока действия договора арендодатель видит, что арендатор эксплуатировал помещение без нарушений, он обязан предложить арендатору возможность сдачи помещения дальше. Новых арендаторов начинают искать только в случае получения отказа. Даже в случае отсутствия данного пункта в договоре, вы будете им обладать (ст. 621 ГК РФ).
2. Выселение. Расторгнуть договор арендодатель может, если арендатор просрочил платеж по аренде более 2 раз или испортил условия помещения (ст. 619 ГК РФ). В договор также могут быть внесены основания для выселения вручную по разным причинам.

Если в договоре прописали, что ар арендодатель арендатор может выселить арендатора, нужно попробовать исключить из договора пункт, чтобы в случае эксцесса, разбирался суд.

1. Кто платит за ремонт. По умолчанию за капитальный ремонт платит арендодатель, за мелкий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). Если в договоре не прописано, кто берет ремонт на себя и при каких обстоятельствах, то при случае это будете делать вы.
2. Возврат депозита. До начала аренды арендатор вносит депозит, гарантирующий арендодателю получение арендной платы по графику. Можно включить в договор пункт о возврате депозита за досрочное прекращение срока аренды помещения. Тогда проще будет отсудить эту сумму сс процентами за задержку.
3. Реклама в ТЦ. Будьте готовы, что у ТЦ будет свое видение скидок, акций, рекламы и мероприятий на территории. Некоторые ТЦ заставляют участвовать резидентов в акциях, давать скидки покупателям за свой счет, самолично решают, где будет стоять ваша реклама внутри, на фасаде, и будет ли она вообще там стоять.
4. Смена деятельности. Владельцам ТЦ важно, что за магазины работают внутри и в каком месте они стоят. Если рядом с дорогим бутиком стоит магазин канцелярии, концепция и позиционирование первого сильно просядет. Поэтому иногда собственник может включить в договор запрет на смену деятельности и товарного профиля. Если же смена происходит, то будет выдвинуто условие о долгосрочном расторжении договора.
5. Штраф. Не будет лишним прописать, за какие нарушения и сколько нужно платить арендатору. Не вовремя открыли магазин, приняли оплату переводом вместо кассы, нарушили правила оформления витрины. Каждое отдельное действие лучше сразу зафиксировать в договоре, чтобы не платить потом все деньги мира за опоздание.
6. Внутренние правила. Изучить правила работы на территории ТЦ нужно всем сотрудникам магазина. Приложение к договору в виде Правил внутреннего распорядка покажет список требований к вам и вашим сотрудникам, обязательным к выполнению.

Аренда или субаренда?

Если вы берете в аренду помещение у человека, кто также его арендует, то цена будет больше, чем брать у хозяина помещения напрямую. Также проблемой может стать отсутствие разрешения на аренду у так называемого арендодателя, причем этот вопрос может возникнуть как при аренде, так и субаренде.

Обычно от собственника ТЦ действует лицо на основании доверенности. Поэтому перед рассмотрением и подписанием документа не будет лишним попросить предоставить документ, наделяющий человека полномочиями и правом подписи документов.

В доверенности смотрим:

1. Список полномочий. Подписание договоров, заключение сделок, разрешение споров – одни из примеров.
2. Выдавшее доверенность лицо. Это можно посмотреть в ЕГРЮЛ, получив выписку по ИНН юридического лица. Если генеральный директор ТЦ – предприниматель, то смотреть нужно в ЕГРИП. Если доверенность выдал не собственник торгового центра в выписке, то доверенность не легитимна.
3. Печать и подпись. Банальная, но важная вещь – проверить корректность заверенного документа, наличие реквизитов.

Если вы все же решили заключить договор субаренды, то проверьте:

1. Полномочия доверенного лица арендодателя.
2. Положение о праве сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя.
3. Согласие собственника на сдачу в субаренду помещения, если таковое нужно в конкретной ситуации.

Помните о том, что если договор между собственником и первым арендатором заканчивается, то ваш договор также аннулируется. И если основной договор является ничтожным, то ваш договор субаренды – тоже.

Риски при оформлении помещения в субаренду безусловно выше, чем при оформлении договора с собственником. Только проверив тщательно законность сделки и сам текст договора, можно обезопасить себя от непредвиденных сюрпризов. Можно также прибегнуть к помощи юриста или риэлтора.

Приемка помещения

Помещение выдается арендатору по акту. Если недостатков в помещении вы не нашли, можно подписывать акт. Что нужно проверить:

1. Состояние помещения.
2. Работу проводки, воды, окон.
3. Нет ли вещей прошлого арендатора.

Если недостатки все же нашлись, вы в праве указать в акте, что собственник должен устранить их в определенный срок. По закону (ч.1. ст. 612 ГК РФ) вы просто обязаны прописать это в акте, иначе починка и ремонт будут на вашем кошельке без обратных доказательств.

Итого, не пренебрегайте прочтением и разбором текста договора аренды с торговым центром прежде, чем его подписать. Оберегая свои права, вы обеспечиваете себе комфортную и понятную работу в новом помещении.